¿CUÁLES SON LOS
REQUISITOS PARA
DEMANDAR A UNA
CONSTRUCTORA?
No deje su patrimonio al azar. Para que un Juez falle a su favor, la ley exige que cumpla estrictamente con esta ruta de 6 pasos.
¿QUÉ PASA SI, UNA CLÁUSULA ES ABUSIVA EN UN CONTRATO?
Las cláusulas abusivas podrán presentarse, tanto en contratos verbales como escritos, y el primer paso para proteger sus derechos es presentar una reclamación directa ante el proveedor que le vendió el producto o servicio.
Posteriormente puede convocar a una conciliación que le permita llegar a un acuerdo. Pero si los dos caminos anteriores no funcionan, usted puede llevar su caso ante un Juez de la República.
¿QUÉ PUEDO HACER SI UNA CONSTRUCTORA ME INCUMPLE CON EL CONTRATO?
No permita que su patrimonio quede a la deriva. Conozca las tácticas de las constructoras y el camino exacto para recuperar el control.
El Escenario de Riesgo
El incumplimiento puede ser por no entregar el inmueble, por no entregar las zonas comunes, también por incrementar el valor de un inmueble, por entregar un inmueble en mal estado, así mismo por no devolver los dineros que fueron pagados por el inmueble cuando no se logró completar el pago total.
La Coacción
También por incrementar el valor del inmueble, obligando a que usted como comprador sea coaccionado para la firma de otrosí, adendas, otros contratos que busquen cambiar lo pactado en el contrato inicial.
El Abandono Administrativo
En algunas oportunidades las constructoras al terminar el proyecto no entregan las zonas comunes, y con ellas la administración, o la creación de la persona jurídica, para que los copropietarios de los conjuntos sean los que decidan qué se debe hacer en adelante para el beneficio de todos, así como que puedan conocer las cuentas, hacer las obras necesarias para el mantenimiento, y finalmente para gobernar.
Las Primeras Instancias
Cuando usted tiene algún tipo de estas dificultades puede acudir o poner una queja en la alcaldía municipal, o personería. Si usted no encuentra respuesta a su queja en la alcaldía, el siguiente paso es interponer una demanda civil ante un Juez de la República, o, dependiendo de la conducta de la Constructora, ante la Superintendencia de Industria y Comercio, con la cual usted pueda reclamar el pago de la indemnización por daños y perjuicios.
El Resarcimiento Definitivo
Cuando una constructora no cumple con lo acordado en el contrato, usted puede pedir ante un Juez el cumplimiento por medio de una Demanda Ejecutiva para que se haga lo que se acordó, además de solicitar el resarcimiento de los daños causados, desde intereses por mora hasta Lucro Cesante y Daño Emergente.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA DEMANDAR A UNA CONSTRUCTORA?
No deje su patrimonio al azar. Para que un Juez falle a su favor, la ley exige que cumpla estrictamente con esta ruta de 6 pasos innegociables.
ACTUAR A TRAVÉS DE UN ABOGADO
TRAMITE DE CONCILIACIÓN EXTRA PROCESAL
APORTAR LAS PRUEBAS DEL CONTRATO SUSCRITO.
DEMOSTRAR EL INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE DEMANDADA.
DEMOSTRAR POR PARTE DEL DEMANDANTE QUE HUBO CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ESTIPULADAS EN EL CONTRATO.
DEMOSTRAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE SE HAYAN CAUSADO CON EL INCUMPLIMIENTO.
¿Cuánto tiempo hay para contestar una demanda?
Hábiles
El término para contestar la demanda es de 20 días hábiles, los cuales empiezan a contar exactamente a partir de la notificación de la demanda.
¿Cuándo hay
incumplimiento
de contrato?
Cuando una de las partes que han suscrito el contrato ha incumplido una o varias de las cláusulas estipuladas en el contrato.
¿Cuándo puedo demandar por daños y perjuicios a una constructora?
Cuando los trabajadores o representantes, han cometido un hecho generador de un daño y por consiguiente ese daño ha ocasionado un perjuicio en una persona o una comunidad de personas.
Casos Comunes:
Cláusulas Abusivas en Contratos con Constructoras.
Falta de reciprocidad y desistimiento
El principio de equivalencia de las prestaciones debe presidir cualquier vínculo contractual para evitar un desequilibrio acentuado a favor de una de las partes. En la promoción inmobiliaria, el promotor confecciona unilateralmente los contratos sin aceptar negociación.
Abundan las cláusulas que establecen una penalización relevante para el comprador en caso de desistimiento, sin que se establezca idéntica penalización al promotor.
Imposición de impuestos
La imposición al comprador del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocido como “plusvalía municipal”).
Subrogación obligatoria
Obligar al comprador a subrogarse en la hipoteca solicitada por el promotor-vendedor para financiar la construcción del edificio.
Que el vendedor altere el precio de la vivienda durante la construcción.
El precio es un elemento esencial en el contrato de compraventa sin que el vendedor pueda modificarlo a su libre albedrío. Únicamente podría admitirse si existiera una causa objetiva perfectamente justificada y siempre y cuando se permitiera al comprador desistir del contrato sin penalización alguna.
"Como conclusión a todo lo expuesto anteriormente, no existe una relación cerrada y exhaustiva de cláusulas abusivas... La casuística puede ser muy variada y habrá que efectuar un control de legalidad del contrato."
Te contamos una historia...
Marta y Fabio están recién casados, por tal motivo decidieron comprar un apartamento nuevo. Contrataron con la mejor oferta que tuvieron; el apartamento tenía un valor de $430.000.000. Debían cancelar una primera cuota por $126.000.000 (pagada en una cuota de $5.000.000 y 40 cuotas de $3.025.000) dejando un restante de $304.000.000 a financiar.
Cumplen de manera puntual durante más de un año, pero debido a una compleja situación económica deciden hacer la cesión del contrato a un amigo cercano y solicitan asesoría a la constructora. La constructora se niega a dicha petición sin argumentos jurídicos, desconociendo que la cesión es una facultad propia de la naturaleza de estos contratos.
Unos días después, la constructora por llamada telefónica decide SI aceptar la cesión del contrato, pero bajo una cláusula supremamente abusiva:
Exigieron que la nueva persona pagara el apartamento por un valor de $513.000.000.
Es decir, una diferencia injustificada de $83.000.000.
En este breve relato observamos un claro ejemplo de cómo muchas empresas involucran cláusulas abusivas dentro de sus contratos.
IMPORTANTE
Se considera abusiva cualquier cláusula que permita al vendedor aumentar el precio final de la vivienda sin que existan razones objetivas y sin que se reconozca al comprador el derecho a resolver el contrato si el precio final resulta muy superior al inicialmente establecido.
SU PATRIMONIO
NO ES UN JUEGO.
Enfrentarse a una gran constructora puede parecer una batalla desigual, pero la ley está diseñada para proteger al consumidor inmobiliario. Como hemos visto, desde cláusulas abusivas que alteran precios injustificadamente, hasta retrasos intolerables y daños estructurales; los abusos son comunes, pero no tienen por qué ser definitivos.
No permita que el sueño de tener vivienda propia se convierta en una pesadilla financiera. En el ámbito legal, el tiempo es su recurso más valioso y cada día que pasa sin actuar, es una ventaja que le cede a la constructora.
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1. ¿Su inmueble presenta grietas, humedades o fallas estructurales después de la entrega?
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Determine el valor real que la constructora debe pagarle por el incumplimiento.
Calculando Intereses de Mora y Lucro Cesante...
Resultado de Liquidación
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